1.Khái niệm và ý nghĩa
– Khái niệm: Phương pháp chi phí là việc xác định giá trị bất động sản dựa trên chi phí để làm ra một bất động sản tương tự như một vật thay thế.Nó thường được dùng để định giá những bất động sản ít được giao dịch trên thị trường.
– Ý nghĩa: Áp dụng cho những bất động sản cụ thể như:
+ Bất động sản công cộng nhà nước quản lý , tính toán dựa trên chi phí.
+ Bồi thường khi giải phóng mặt bằng
+ Bảo hiểm
+ Dùng để tính thuế: Thuế suất tính trên chi phí như nhà chung cư thì phòng xây dựng của quận cấp sổ đỏ, định giá lại để đóng thuế do bộ xây dựng. Nhà lien quan đến đất: Định giá lại để đóng thuế do bộ tài nguyên và môi trường(Nhà đất).
+ Xây dựng công trình mới.
+ Thế chấp: Giá BĐS thế chấp = giá trị đất(giá trị thị trường) + giá trị công trình(Dùng phương pháp chi phí, nếu công trình đã sử dụng phải trừ hao mòn lỗi thời).
Chú ý: Nhà do các công ty nước ngoài đầu tư – nhà nước không giao đất ổn định lâu dài mà chỉ cho thuê đất 50 năm.Sau 50 năm công ty phải làm một cuộc thuê mới, Khách hàng bị tính phải thu tiền thêm hoặc phải chuyển đổi từ đất thuê sang đất ở ổn định lâu dài > Chi phí tăng > Phải tính toán.
2.Cơ sở của phương pháp chi phí
2.1 Nguyên lý chung
Giá trị BĐS = giá trị đất (+) chi phí thay thế/ chi phí tái tạo công trình (-) Tổng giảm giá của công trình.
Trong đó:
+) Chi phí phát triển công trình = chi phí trực tiếp + chi phí gián tiếp + Lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư.
+) Tổng giảm giá công trình: Có thể do khâu thiết kế kém, Theo thời gian, Do quá trình sử dụng, Trang thiết bị khi sử dụng, Lạm phát, Suy thoái kinh tế, Môi trường, Trộm cắp… Người định giá là người phải có khả năng phân loại các nguyên nhân giảm giá để định giá chính xác nhất
2.2 Những nguyên tắc cần lưu ý khi áp dụng
+ Nguyên tắc thay thế: Là nền tảng của phương pháp chi phí
*Áp dụng đối với phương pháp so sánh thì: Những người tham gia thị trường không trả giá cao hơn các bất động sản tương tự.
*Áp dụng đối với phương pháp chi phí thì: Những người tham gia thị trường không trả giá cao hơn các bất động sản tương tự.
+ Quan hệ cung cầu: Phân mảng thị trường, yếu tố đầu vào như vật liệu xây dựng, lao động, máy móc thiết bị, dư cung dư cầu.
>>>Dự báo yêu cầu lợi nhuận của nhà đầu tư.
+ Nguyên tắc cân bằng: Chi phí cho bất động sản đạt tối ưu khi tất cả các yếu tố cân bằng, bất kì sự mất cân bằng nào đều gây lỗi thời chức năng và làm giảm giá công trình.
+ Nguyên tắc ngoại ứng: Tiêu cực làm giảm giá bất động sản như: ô nhiễm, tiếng ồn, khói bụi, trộm cắp…
+ Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất: Xác định được giá đất theo giá trị thị trường>>>phản ánh giá trị cao nhất của đất.
>>>Công trình sử dụng cao nhất tốt nhất thì có giá trị kinh tế.
3.Các bước thực hiện
– Bước 1: Xác định giá trị đất
– Bước 2: ước lượng chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo của công trình chính(chi phí xây dựng công trình mới).
– Bước 3: ước tính tổng giảm giá tích lũy của công trình chính.
– Bước 4: Bước 2 – Bước 3.
– Bước 5: giá trị hiện tại của công trình phụ và các công trình kiến trúc khác trên đất.
– Bước 6: giá trị BĐS = B1 + B4 + B5
Nguồn: Bài giảng định giá bất động sản- TH.S: Vũ Thị Thảo(Khoa BĐS-ĐH Kinh Tế Quốc Dân)
