1.Phân biệt giá cả, chi phí và giá trị
a)Giá cả thị trường = giá giao dịch(kết quả của sự trao đổi) + hoàn cảnh cụ thể
b)Chi phí gồm chi phí sản xuất, chi phí phát triển
+ Chi phí sản xuất là số tiền bỏ ra để sản xuất sản phẩm bao gồm chi phí trực tiếp và gián tiếp.
+ Chi phí phát triển = chi phí sản xuất + Lợi nhuận yêu cầu
Lưu ý: Trong định giá bất động sản chúng ta quan tâm tới chi phí phát triển.
c) Giá trị bao gồm: Giá trị thị trường, giá trị dử dụng, giá trị đầu tư hay giá trị thế chấp…..
Chú ý: Không được gọi là”Gía trị bất động sản” mà phải gọi là “Gía trị thị trường của bất động sản” mới là đúng.
2.Bản chất giá trị thị trường Bất động sản
+ Khái niệm: Giá trị thị trường là số tiền có thể nhận được từ những người mua sẵn sàng mua và của người bán sẵn sàng bán trong một cuộc giao dịch không có hạn chế nào.Những người giao dịch xem xét, trả giá trên cơ sở những lợi ích và ưu thế của bản thân họ.
>>>Giá cả cân bằng = Giá trị thị trường của bất động sản
+ Trách nhiệm của người định giá: Người định giá phải đưa ra giá trị thị trường và giá trị này cả khách hàng cũng phải hiểu
*Tiêu chuẩn số 1(Tiêu chuẩn định giá): giá trị thị trường(Quyết định 24 năm 2005 ngày 10/04/2005 về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam).
+ Điều kiện để giá cả phản ánh giá trị thị trường
++ Người bán và người mua phải có động cơ điển hình
++ Cả hai bên có thông tin tốt hoặc được sự tư vấn tốt và hành động theo cách họ cho là tốt nhất vì lợi ích của mỗi bên.
++ Thời gian quảng cáo phải là phù hợp trong điều kiện thị trường mở: Số ngày bất động sản được đưa ra niêm yết trên thị trường >>> tính chỉ số biến động bất động sản.
++ Việc thanh toán phải được thực hiện bằng tiền mặt hoặc phương tiện tương đương.
++ giá cả thể hiện việc xem xét bình thường đối với bất động sản được bán, không bị ảnh hưởng bởi những nhượng bộ đặc biệt trong giao dịch như:
+Các nhượng bộ làm giá thay đổi không phải là giá trị thị trường
> Giao dịch trong gia đình, giữa người thân quen với nhau.
> Giao dịch trong nội bộ công ty.
> Giao dịch giữa những người đồng sở hữu (vd: góp vốn, nhượng quyền…)
> Bán cho người đang thuê.
> Bán trong trường hợp khẩn cấp, cần tiền gấp (vd: chữa bệnh, chạy án,…)
Nguồn: Bài giảng định giá bất động sản- TH.S: Vũ Thị Thảo(Khoa BĐS-ĐH Kinh Tế Quốc Dân)
