1.Khái niệm về chi phí thay thế và chi phí tái tạo công trình
-Chi phí thay thế công trình là chi phí hiện hành để tạo công trình mới, có giá trị sử dụng tương đương với công trình đường định giá theo đúng tiêu chuẩn thiết kế và bố cục hiện hành -> Phương pháp này thường được sử dụng vì dễ tìm thông tin trên thị trường.
-Chi phí tái tạo công trình là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt công trình đang định giá có tính đến cả điểm lỗi thời công trình đó -> Ít được sử dụng trong định giá bất động sản vì khó tìm kiếm thông tin và tốn kém nhiều chi phí khác, thường được sử dụng đối với các công trình được bảo tồn như: nhà cổ bảo tồn tìm nguyên vật liệu như cũ khó.
2.Phân loại chi phí và lợi nhuận
2.1Các chi phí trực tiếp
-Vật liệu: gạch, xi măng, cát , đá, sỏi…
-Công lao động: tiền lương, tiền thưởng, bảo hiểm xã hội…
-Thiết bị của công trình: hệ thống bơm nước, thang máy…
-Các loại máy móc phục vụ thi công
-Chi phí quản lý của nhà thầu: chi phí bảo hiểm, hành chính…
-Lán trại tạm thời phục vụ thi công, kho bãi chứa vật liệu.
-Chi phí điện, nước phục vụ thi công.
-Lợi nhuận của nhà thầu: nhà thầu chính và nhà thầu phụ.
2.2Chi phí gián tiếp
Chi phí cần thiết để tạo ra công trình do chủ đầu tư chi trả.
-Chi phí dịch vụ chuyên môn
-Chi phí thẩm định, tư vấn.
-Chi phí dự toán, tổng dự toán.
-Chi phí pháp lý: các thủ tục để có được đất, giấy phép xây dựng, chi phí đầu tư, chi phí an toàn cháy nổ, an ninh quốc phòng.
-Bồi thường giải phóng mặt bằng = Chênh lệch mà chủ đầu tư bỏ ra để có được đất.
Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách
+ giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền giải phóng mặt bằng tính vào chi phí dự án.
+ giao đất có thu tiền sử dụng đất thì tiền đền bù giải phóng mặt bằng của chủ đầu tư với phương án phê duyệt giải phóng mặt bằng của cơ quan quản lý nhà nước.
-Chi phí liên quan đến xây dựng như cấp phép xây dựng, chi phí xây dựng % theo chi phí công trình(Hà nội phí xây dựng ~ 35000/m2).
-Chi phí bảo hiểm: Bảo hiểm trách nhiệm của chủ đầu tư, bảo hiểm xây dựng.
-Chi phí bảo quản, vận hành công trình từ khi xây dựng xong.
-Chi phí marketing
-Chi phí quản lý hành chính của chủ đầu tư.
-Chi phí pháp lý về tài sản.
2.3Lợi nhuận của chủ đầu tư ->DỰ BÁO
Căn cứ vào loại công trình, lợi nhuận bình quân của thị trường, lợi nhuận định mức được quy định đối với loại công trình này(VD: 10% vốn đầu tư = lợi nhuận định mức).
3.Các phương pháp xác định chi phí
3.1 Xác định chi phí theo đơn vị so sánh
-Để xác định chi phí trên mỗi đơn vị diện tích(vnđ/m2 xây dựng): bằng cách khai thác số liệu sẵn có trên thị trường của các công trình tương tự công trình cần định giá, sau khi đã thực hiện điều chỉnh một số khác biệt về điều kiện vật lý và điều chỉnh theo giá thị trường.
(Suất đầu tư XD/m2) điều chỉnh – về vật lý – thời gian –trượt giá(theo chỉ số của BXD)
Dự toán công trình/m2 xây dựng = Chi phí trực tiếp + chi phí gián tiếp
Suất đầu tư xây dựng do UBND tỉnh, thành phố ban hành, do bộ xây dựng ban hành
Giá trị gói thầu/m2 xây dựng = Chi phí trực tiếp
3.2 Xác định chi phí theo đơn vị cấu thành
-Xác định phi phí đơn vị cho số lượng các bộ phận cấu thành theo cấu trúc của công trình(theo độ dài, theo cấu trúc, theo số lượng) ->>Người định giá phải có khả năng bóc tách công trình như: móng, tường, cột, dầm, nền, cửa, mái,…
Ngoài ra sử dụng đơn giá xây dựng: Hàng năm UBND tình, thành phố phải đưa ra đơn giá xây dựng.
-Chi phí khác: Chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp.
3.3 Xác định chi phí theo khảo sát số lượng
-Phải tính được số lượng, chất lượng của tất cả các loại vật liệu công trình, số lượng của tất cả các loại chi phí theo nghạch bậc, theo số giờ cần thiết sử dụng để xây dựng công trình.Sau đó cộng với tổng Chi phí xây dựng + Vật liệu + chi phí khác và lợi nhuận yêu cầu.
-Theo khảo sát số lượng
+Số lượng từng loại vật liệu của các nhà thầu.
+Bậc lương, nghạch lao động
+Dự tính các chi phí khác
+Lợi nhuận yêu cầu của chủ đầu tư, nhà thầu(tùy vào đặc điểm thị trường để đưa ra con số cụ thể).
Nguồn: Bài giảng định giá bất động sản 2010- TH.S: Vũ Thị Thảo(Khoa BĐS-ĐH Kinh Tế Quốc Dân)
