1.Khái niệm và nguyên nhân giảm giá
–Giảm giá tích lũy của công trình: là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào tạo nên sự khác biệt giữa chi phí thay thế, hoặc chi phí tái tạo công trình của bất động sản mục tiêu so với giá trị thị trường của bất động sản tương tự tại thời điểm định giá.
Giảm giá tích lũy của công trình = Chi phí thay thế(hoặc chi phí tái tạo) – giá trị thị trường.
Khấu hao công trình = (Chi phí XD mới/Niên hạn sử dụng) x Số năm đã sử dụng
-Nguyên nhân
+Giảm giá tự nhiên: Là giảm giá do hư hỏng của công trình trong quá trình sử dụng, yếu tố tuổi công trình, mối mọt, bão lụt gây ra, hư hỏng kết cấu do lửa, nước, hóa chất, do con người gây ra.
+Lỗi thời chức năng: Sai sót trong thiết kế, thiết bị không phù hợp.
- Yếu tố có thể sửa chữa, thay thế => Tính chi phí
- Yếu tố không thể sửa chữa thay thế=> Tính giảm giá
+Lỗi thời bên ngoài phiền toái: Tiếng ồn, khói bụi, trộm cắp…Lỗi thời bên ngoài làm ảnh hưởng đến đất và công trình.
2.Tuổi công trình
-Tuổi của công trình: Là số thời gian mà công trình tạo ra giá trị cho bất động sản.Nó phụ thuộc vào cấp công trình hoặc chu kỳ kinh doanh và điều kiện kinh tế vùng.
-Tuổi sử dụng: Là số năm có thể sử dụng theo thiết kế của công trình.
-Tuổi thực tế: Là số năm từ khi công trình hoàn thành đến ngày định giá.
-Tuổi hiệu quả: Năng lực sản xuất của công trình phụ thuộc vào chế độ bảo dưỡng, sửa chữa, nâng cấp công trình.
-Tuổi kinh tế còn lại của công trình = Tuổi kinh tế (-) Tuổi hiệu quả
-Tuổi sử dụng còn lại của công trình = Tuổi sử dụng (-) Tuổi kinh tế.
Ví dụ: Xây dựng từ năm 2000 có tuổi sử dụng là 50 năm.
- Năm 2047 giá trị công trình = 0
- Năm 2005 nâng cấp cải tạo, tuổi kinh tế kéo dài thêm 5 năm
- Năm 2011 chúng ta định giá.
->> Tuổi kinh tế: 2047 – 2000 = 47 năm
->> Tuổi thực tế: 2011 – 2000 = 11 năm
->> Tuổi hiệu quả: 11 năm – 5 năm = 6 năm
->> Tuổi kinh tế còn lại: 47 năm – 6 năm = 41 năm
3.Phương pháp tính giảm giá trị tích lũy
3.1 Phương pháp tính giảm giá trị tích lũy rút ra từ thị trường
– Bước 1: điều tra xác định bất động sản được bán có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu chú ý quan tâm: số lượng, chủng loại, hao mòn lỗi thời.
– Bước 2: Điều chỉnh một số yếu tố nhất định như quyền lợi, các điều kiện bán, điều kiện thanh toán của các BĐS so sánh để nhận được giá bán điều chỉnh(giá đã xử lý là giá điều chỉnh).
– Bước 3: ước lượng hao mòn có thể thay thế được, các lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được.
– Bước 4: Trừ giá trị của địa điểm khỏi giá bán đã được điều chỉnh của các BĐS so sánh tại thời điểm bán để nhận được chi phí công trình đã giảm giá hay giá trị còn lại của công trình.
– Bước 5: ước lượng chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình đối với mỗi so sánh tại thời điểm bán.
– Bước 6: Trừ chi phí đã giảm giá công trình ra khỏi chi phí thay thế công trình để nhận được tổng giảm giá tích lũy của công trình.
Nếu không có điều chỉnh gì của các yếu tố sửa chữa được thì tổng giảm giá rút ra bao gồm tổng giảm giá của các nguyên nhân.
Nếu có điều chỉnh ở BƯỚC 3 thì tồng giảm giá bao gồm các yếu tố không sử chữa được.
-Bước 7: Chuyển tổng giảm giá tích lũy thành tỷ lệ % gọi là tỷ lệ giảm giá toàn bộ bằng cách chia tổng giảm giá tích lũy cho chi phí thay thế công trình.
Nếu tuổi công trình so sánh tương đương với công trình mục tiêu thì tiến hành hòa hợp tỷ lệ giảm giá toàn bộ của công trình so sánh.Chúng ta sử dụng tỷ lệ này để tính tổng giảm giá tích lũy của các BĐS so sánh.
-Bước 8: Nếu các BĐS so sánh có sự khác biệt về tuổi, về vị trí, về mức độ bảo dưỡng thì tính tỷ lệ giảm giá hàng năm.Sau đó thực hiện hòa hợp tỷ lệ giảm giá hàng năm của BĐS so sánh để nhận được tỷ lệ giảm giá hàng năm của BĐS mục tiêu.
VÍ DỤ: Cập nhật sau
3.2 Phương pháp giảm giá theo tuổi công trình
Tổng giảm giá tích lũy công trình = (Tuổi hiệu quả/Tuổi kinh tế) xChi phí thay thế tái tạo công trình
Các bước thực hiện
-Bước 1: Xác định tổng số tuổi kinh tế của công trình tương tự công trình mục tiêu trên thị trường và ước lượng tuổi hiệu quả của công trình mục tiêu.
-Bước 2: Chia tuổi hiệu quả của công trình mục tiêu cho tuổi kinh tế
Áp dụng tỷ lệ này cho chí phí thay thế công trình để tính tổng giảm giá tích lũy công trình.
-Bước 3: Trừ tổng giảm giá tích lũy công trình ra khỏi chi phí thay thế tái tạo công trình để nhận được giá trị ước lượng công trình định giá.
– Bước 4: Cộng giá trị đất với giá trị hiện tại của công trình ta được giá BĐS định giá.
VÍ DỤ: Cập nhật sau
3.3 Phương pháp kỹ thuật
-Bước 1: Tính toán yếu tố bị hao mòn vật lý bằng các kỹ thuật phù hợp, sau đó cộng tất cả các hao mòn vật lý để được tổng giảm giá tích lũy do hao mòn vật lý gây nên.
Ví dụ: Hao mòn vật lý theo thời gian: của kính bị vỡ, tường bong tróc,…
-Bước 2: Tính tổng giảm giá do lỗi thời chức năng của tất cả các yếu tố như do thiết kế hoặc không đồng bộ.
-Bước 3: Tính giảm giá do lỗi thời bên ngoài gây nên -> thường sử dụng phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp vốn hóa.
Ví dụ: BĐS ở khu vực ô nhiễm so sánh với BĐS ở khu vực không ô nhiễm.Nếu lỗi thời bên ngoài ảnh hưởng đến đất và công trình thì tính giảm giá cho đất và công trình riêng.
-Bước 4: Cộng phần giảm giá tất cả các tác nhân ta sẽ được tổng giảm giá của công trình.
Nguồn: Bài giảng định giá bất động sản 2010- TH.S: Vũ Thị Thảo(Khoa BĐS-ĐH Kinh Tế Quốc Dân)
