Bài viết này cuongbds33 tiếp cận theo phương pháp định giá bất động sản: bằng vốn tự có và mức tiền vay thế chấp chính bất động sản nhằm định giá giá trị cao nhất của bất động sản có thể mua được. Đây là phương pháp tính chuẩn xác nhất để khách hàng có số liệu bằng con số và cái nhìn chính xác nhất để ra quyết định đầu tư bất động sản nói chung và căn hộ khách sạn nói riêng(BĐS có ròng tiền đều đặn hàng năm).
I.CƠ HỘI ĐẦU TƯ CĂN HỘ KHÁCH SẠN
Bài toán đầu tư căn hộ khách sạn Condotel: Khách hàng của Cuongbds33 có số tiền là (a) muốn mua bất động sản để đầu tư ở đây tôi sẽ lấy ví dụ về condotel vì đang nóng, họ kỳ vọng mức lợi nhuận ròng trên vốn tự có là (b%) lợi nhuận. Chủ đầu tư khách sạn căn hộ Condotel này cam kết mức thu nhập ròng từ trương trình cho thuê lại là: (c) triệu/ năm.Lãi suất ngân hàng cho vay hiện nay là (d%)/năm.Vậy giá tối đa mà khách hàng của Cuongbds33 có thể mua căn hộ khách sạn này là bao nhiêu?
- Chú ý: Với bất động sản có ròng tiền đều đặn hàng năm ta bỏ qua yếu tố tăng giá của bản thân bất động sản để ra quyết định nhanh và không bị cảm tính.
II. PHƯƠNG PHÁP TÍNH GIÁ MUA CĂN HỘ KHÁCH SẠN
1.Thu nhập ròng tạo ra từ vốn tự có là: (axb)
- Thu nhập còn lại để trả lãi ngân hàng: (c) – (axb)
- Mức tiền có thể vay ngân hàng: (c – axb)/d
>>>giá tối đa có thể mua: G = a + (c – a x b)/d
So sánh nếu G > Giá chủ đầu tư bán thì đầu tư căn hộ khách sạn Condotel này còn ngược lại thì không nên đầu tư vì không đạt được lợi nhuận như kỳ vọng.
III. VÍ DỤ THỰC TẾ VỀ QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CONDOTEL
Ví dụ: Anh B có 1 tỷ muốn đầu tư căn hộ khách sạn Condotel, mức kỳ vọng lợi nhuận ròng trên vốn bỏ ra là 15% lợi nhuận(hơn lãi suất cho vay một ít).Mức lợi nhuận cho thuê hàng năm chủ đầu tư cam kết trong thời gian cho thuê tính ra là 300 triệu/năm với căn hộ giá 3.5 tỷ(Lấy số chẵn còn các bạn áp dụng thực tế vào chính mình). Hiện nay ngân hàng đang cho vay với dự án căn hộ khách sạn condotel này là 12% năm,vậy B có nên đầu tư dự án này?
TÍNH TOÁN VÀ RA QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ CĂN HỘ CONDOTEL NÀY
- Thu nhập ròng tạo ra từ vốn tự có là: 1,000,000,000 x 0.15 = 150,000,000vnđ.
- Thu nhập còn lại để trả lãi ngân hàng: 300,000,000 – 150,000,000 = 150,000,000vnđ.
- Mức tiền tối đa có thể vay ngân hàng: 150,000,000/0.12 = 1,250,000,000vnđ(1.25 tỷ).
Vậy giá tối đa có thể mua để đạt lợi nhuận yêu cầu là: 1 tỷ + 1.25 tỷ = 2.25 tỷ
SO SÁNH TA THẤY : 2.25 tỷ < 3.5 tỷ>>>Với mực kỳ vọng và số tiền sẵn có trong điều kiện này tạm thời B không đầu tư căn hộ khách sạn này và đi tìm kiếm cơ hội khác.
Lưu ý: Các bạn nên giải bài toán theo số liệu thực tế và những nguồn lực sẵn có để có thể ra quyết định đầu tư cho chính xác nhất. Tất cả những phân tích trên của Cuongbds33 là vận dụng những kiến thức giáo khoa về bất động sản, nên nếu là người đầu tư theo cảm tính hoặc phong cách đầu tư khác thì sẽ không hợp. Rất mong đã giúp ích được cho các bạn trong việc tính toán ra quyết định đầu tư căn hộ khách sạn nói riêng và bất động sản nói chung. Cuongbds33 rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các nhà đầu tư, trân trọng và mong có cơ hội hợp tác.
Chia sẻ của Cuongbds33
